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小區(qū)地下車庫分為兩種：

一種是開發(fā)商經(jīng)政府規(guī)劃部門規(guī)劃審批許可后建設(shè)的規(guī)劃地下車庫；

一種是人防工程平時用作地下車庫使用。

規(guī)劃地下車庫

規(guī)劃地下車庫開發(fā)商具有物權(quán)（即不動產(chǎn)權(quán)），開發(fā)商能夠與業(yè)主進行買賣、租賃，開發(fā)商出賣規(guī)劃地下車庫停車位應(yīng)當承諾能夠辦理不動產(chǎn)登記。業(yè)主在與開發(fā)商簽訂車位買賣合同時，應(yīng)首先審查該停車位是否為經(jīng)規(guī)劃審批地下停車位，并且在合同中明確約定：開發(fā)商保證所出賣車位為規(guī)劃地下停車位，能夠辦理不動產(chǎn)登記；及如果辦理不出不動產(chǎn)登記開發(fā)商的違約賠償金......。

現(xiàn)在該說說實為人防工程作為地下車庫使用的這一種，簡叫他“人防地下車庫”吧。

《人民防空法》二十二條規(guī)定：

城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。

（《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》 第四十八條規(guī)定： 按照規(guī)定應(yīng)修建防空地下室的民用建筑，因地質(zhì)、地形等原因不宜修建的，或者規(guī)定應(yīng)建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管部門批準，可以不修建，但須按照應(yīng)修建防空地下室面積所需造價繳納易地建設(shè)費，由人民防空主管部門統(tǒng)一就近易地修建。......）

建設(shè)人防工程必要費用（開挖、地平、道路、內(nèi)部照明設(shè)施等）應(yīng)當由開發(fā)商獨自承擔(dān)。

小區(qū)內(nèi)的人防工程，應(yīng)當按照人防工程建設(shè)規(guī)定足額保質(zhì)建設(shè)，開發(fā)商利用的是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地（小區(qū)建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)歸于業(yè)主）；由于人防工程特殊性質(zhì)，及人防工程物權(quán)不屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商不得買賣人防地下車庫停車位，其有出租收益的權(quán)利。

我國《合同法》規(guī)定：租賃合同期限時間為20年，因此廣大業(yè)主在與開發(fā)商簽訂人防地下停車位租賃合同時應(yīng)特別注意：租賃期限，超過20年的部分無效。

編者認為：由于人防地下車庫建于業(yè)主擁有建設(shè)用地使用權(quán)的土地之下，人防工程功能是提供由業(yè)主戰(zhàn)時避險使用，開發(fā)商向業(yè)主提供停車收費，開發(fā)商定價應(yīng)聽取業(yè)主意見，無權(quán)獨自漫天而要價，開發(fā)商對人防地下車庫使用收益無獨立定價權(quán)。

在業(yè)主與開發(fā)商/物業(yè)公司就人防地下車庫使用費談不攏的情況下，當?shù)卣畱?yīng)解決此事。